פסק-דין בתיק ת"א 3339-05

בפני תביעות הדדיות לתשלום פיצויים בגין הפרת זכרון דברים שנחתם ביום 16.2.05 (להלן: " זכרון הדברים"), לרכישת זכויות בעלות של התובעת/נתבעת שכנגד, נורית בירן (להלן: " בירן"), בנכס מקרקעין ברחוב בלפור 67 בנהריה, הידוע כגוש 18174, חלקה 19 (להלן: " החלקה" או " הנכס"), על ידי הנתבעת/תובעת שכנגד, אלון גבע בע"מ, חברה פרטית לבנייה ועסקי מקרקעין (להלן: " החברה").

תביעתה של התובעת, אשר הוגשה ביום 11.10.05 הינה לתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בזכרון הדברים בסך של 20,000 דולר כאשר התובעת טוענת כי התנהלות החברה היא שהביאה לכך שלא נחתם בין הצדדים הסכם מכר, דבר המהווה הפרה של זכרון הדברים. לעומת זאת, התביעה שכנגד שהוגשה ביום 15.5.06, הינה לפיצוי בסך של 770,000 ש"ח הכולל הן את הפיצוי המוסכם והן פיצוי בגין הוצאות ונזקים שנגרמו לחברה עקב מצגי שווא נטענים מצד בירן טרם חתימת זכרון הדברים וחזרתה מהסכמות שהושגו בין הצדדים במעמד חתימת זכרון הדברים. 

רקע כללי וההסדרים הדיוניים

1.      ביום 20.12.04 נרשמה בירן כבעלים של מחצית מזכויות הבעלות בקרקע ברחוב בלפור 67 בנהריה, הידועה כגוש 18174, חלקה 19 (להלן: " החלקה" או " הנכס").

2.      על החלקה באותה העת היו בנויים שני בניינים, האחד בית חד קומתי בחלקה הקדמי של החלקה, והשני, מבנה בן מספר קומות, המצוי בחלקה האחורי (להלן: " הבנין האחורי").

3.      ביום 16.2.05 חתמו בירן והחברה באמצעות מנהלה ובעל השליטה בה, מר אלון גבע (להלן: " גבע"), אצל המתווך ניר סולומון מ- "תיווך העיר" בנהריה, על זכרון הדברים, שנערך על גבי טופס מודפס שהפרטים בו מולאו בכתב יד, ולפיו תרכוש החברה מבירן את זכויותיה בחלקה (יצויין כי בזכה"ד נרשם "את הבית ברח' בלפור") תמורת סך של 213,000$ לפי השער היציג ביום התשלום. 

4.      במעמד חתימת זכרון הדברים שילמה החברה לבירן מקדמה בסך של 5,000$, ונקבע כי במעמד חתימת החוזה תשלם החברה לבירן סך של 30,000$, וכי עד 60 יום מיום חתימת החוזה וכנגד מסירת מפתח, תשלם החברה לבירן את יתרת התמורה.

זכרון הדברים כלל עוד את ההוראות הרלבנטיות הבאות:

·        בסעיף 2 לזכרון הדברים הצהירה החברה כי " ראה את הנכס ולא יהיו כל טענות לגבי מצבו הפיזי והתכנוני ולכל מום גלוי או נסתר."

·        בסעיף 4 לזכרון הדברים נקבע כי עד ליום 25.2.05 ייחתם חוזה במשרדה של ב"כ החברה שהינה אשתו של גבע (להלן: " ב"כ החברה").

·        בסעיף 9 נקבע פיצוי מוסכם, לפיו צד שיפר את התחייבותו ישלם לצד השני סך של 20,000$.

·        בסעיף 10 הוסכם כי מסירת החזקה תעשה עד 60 יום מיום חתימת החוזה וכנגד מסירת מפתח.

העתק זכרון הדברים צורף כנספח "ג" לתצהיר בירן.

5.      ביום 17.2.05 רשמה החברה הערת אזהרה על חלקה של בירן בנכס, ובסמוך לאחר מכן אחותה של בירן, גבאי אסתר, מסרה לגבע קלסר שהכיל חומר הנוגע לנכס. בין היתר הועבר לגבע העתק מכתב מיום 8.6.79 ששלח עו"ד ש. ברלינר בשם מרשיו, מ. אייזנגר, א. מיארה וא. לב (השותפים האחרים בנכס - להלן: " השותפים"), לעו"ד לוריג (שייצג בזמנו, ככל הנראה את אורי שטיינר ז"ל, מי שהוריש לבירן את חלקה בנכס) (נספח "ד" לתצהיר בירן - להלן: " אישור השותפים"). במסמך זה אשר צויין בו כי נערך לצורך הצגתו לעיריית נהריה, אשרו השותפים כי באם אורי שטיינר ירצה לבנות על החלקה בנין זהה בגודל ובצורה לבנין שמרשיו של עו"ד ברלינר עומדים לבנות (הבנין האחורי המצוי בנכס), ואם לצורך זה תהא חריגה מאחוזי הבניה, מרשיו של עו"ד ברלינר לא יתנגדו למתן היתר ולחריגה.

6.      בסופו של יום ולמרות שבין הצדדים הוחלפו טיוטות חוזה שהוכנו על ידי ב"כ הצדדים, ועל אף תכתובת שהתקיימה בין הצדדים במייל, בדואר ובפקס, לא הגיעו הצדדים לכדי חתימת חוזה בשל מחלוקות שהתגלעו ביניהם באשר לנוסח החוזה, ובירן הגישה את כתב התביעה בתיק העיקרי.

7.      בדיון שהתקיים ביום 12.12.05 בבקשה למתן צו עשה זמני למחיקת הערת האזהרה שרשמה החברה, הושג הסדר בין הצדדים לפיו הדיון בבקשה נדחה למשך חודשיים, אשר במהלכם תבחן בירן אפשרות לעריכת עסקה אחרת בנכס, ומנגד החברה תמשיך לפעול להשגת היתר בניה על הנכס ובירן תשתף עמה פעולה לצורך זה. בהסדר צויין כי היתוף הפעולה מצד בירן מותנה בכך שלא תוטל עליה מעמסה כלכלית כלשהי, ובכפוף להתחייבות החברה כי השגת ההיתרים נעשית בעבור בירן וכי לא תעשה על ידי החברה כל פעולה בניה ולא יהא בהשגת ההיתרים משום מתן היתר לחברה לבנות או לקבוע דבר לענין זכויות הצדדים (להלן: " ההסדר הדיוני הראשון").

8.      בדיון שהתקיים ביום 6.4.06, לאחר שבדיון מיום 19.2.06 לא הוגשה כל התקדמות, ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים, לפיה עד ליום 30.4.06 תפקיד בירן בידי באת-כוחה, את המקדמה ששולמה לידיה על ידי החברה בהתאם לזכרון הדברים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום פירעון השיק על ידה, ועד התשלום בפועל, ולאחר הפקדתו תמחק הערת האזהרה. עוד הוסכם כי התוכניות שנערכו על ידי החברה בקשר לנכס, הינן רכוש החברה (להלן: " ההסדר הדיוני הנוסף").

9.      בישיבה מיום 13.12.06, הודיעה ב"כ בירן כי נמחקה הערת האזהרה, וכי הופקד בידיה הסכום בהתאם להסדר הדיוני, וכי מתנהל מו"מ לבדיקת אפשרות למכירת הנכס. בהמשך, נמכר הנכס לרוכש אחר.

10.  על אף שבירן הודיעה כי היא שוקלת לתקן את כתב תביעתה על מנת להוסיף תביעה בגין נזקים שנגרמו כתוצאה מהפרת זכרון הדברים, מעבר לסכום הפיצוי המוסכם, תיקון כזה לא נעשה על ידה.